Como señalara el economista Edward Glaeser en su libro El Triunfo de las Ciudades, las personas no se trasladan a las urbes para ser más pobres, sino porque tienen la esperanza de mejorar su condición económica y calidad de vida. Las ciudades, por economía de escala, concentran oportunidades y servicios, son mejores lugares para desarrollar negocios, y donde el Estado puede prestar una mejor atención a los ciudadanos. La planificación urbana sirve para esto, permite proyectar el crecimiento y la densificación con una adecuada dotación de servicios básicos, reservar suelo para nuevas vías, parques, colegios, centros de salud y otros equipamientos necesarios para el desarrollo de una vida digna en una vivienda segura. Para que esto suceda, es indispensable contar con un plan de desarrollo urbano, y, sobre todo, con municipalidades con la capacidad técnica y política necesaria para planificar y gestionar su territorio. Esto evidentemente no está sucediendo en el Perú.
El grupo de Análisis para el Desarrollo (GRADE) viene trabajando en importantes investigaciones asociadas al impacto de la informalidad e ilegalidad en el crecimiento de las ciudades y en el acceso a la vivienda. Hace unas semanas publicaron su más reciente trabajo, financiado por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (ADI), que arroja llamativas cifras asociadas a la autoconstrucción en nuestro país. Primero, debemos dimensionar este fenómeno: el 71% de las viviendas han sido autoconstruidas, es decir que durante el proceso de ejecución no han contado con al menos uno de los requisitos mínimos de la construcción formal, siendo los más críticos el diseño estructural y la certificación del proceso constructivo, cuya omisión pone en riesgo directo a sus habitantes. Estas viviendas se ubican, en su mayoría, en suelos ocupados informalmente, con lo cual el problema se agudiza, pues al no haber sido planificada la urbanización, esta no cuenta con servicios básicos, equipamientos y vías que garanticen una adecuada habitabilidad. Esta es la realidad de más del 93% del suelo ocupado en las ciudades del país (GRADE, 2020).
Según este estudio, la autoconstrucción representa el 60% del PBI de la construcción, y equivale al 4,1% del PBI nacional. Sólo el 2% de las familias accede a un crédito hipotecario para autoconstruir su vivienda, mientras que el resto recurre a créditos personales (23%) y a mecanismos de ahorro y acopio de materiales. El gasto promedio familiar es de S/ 1 550 mensuales durante 8 años, que bien podría servir para pagar un crédito hipotecario del Fondo Mi Vivienda sumando ciertos incentivos del Estado.
Esta situación representa un enorme riesgo para la seguridad de millones de peruanos, sobre todo cuando habitan en zonas de riesgo no mitigable, como son los márgenes de los ríos o las quebradas. Asimismo, el inadecuado enfoque de las políticas de vivienda de interés social ha llevado a que el mercado inmobiliario formal sólo atienda al tercio de la población que tiene mayores ingresos (ADI, 2020), concentrando sus productos en los distritos consolidados de las principales ciudades (sobre todo en Lima Metropolitana). Por otro lado, el enorme déficit de viviendas (1’860 mil a nivel nacional, INEI) y el peso de la autoconstrucción en el PBI ponen en evidencia que existe una gran reto y oportunidad para el sector financiero, inmobiliario y de la construcción.
Para conectar estos hechos, y convertirlos en una solución sostenible a la demanda de viviendas dignas y seguras, necesitamos que el Estado tome conciencia del problema y se decida a actuar junto al sector privado y a la banca multilateral en el diseño de proyectos piloto innovadores que promuevan productos financieros diseñados para incluir al sector informal de la PEA. Asimismo, sería importante que se trabaje en el mejoramiento de las viviendas autoconstruidas, verificando las condiciones de habitabilidad, y ofreciendo créditos y subsidios dirigidos al reforzamiento estructural. Este conjunto de medidas permitirá salvar vidas y aportará de manera significativa a la formalización del sector, generando más trabajo, reduciendo las brechas sociales, y estimulando el desarrollo productivo y financiero asociado a la construcción. Ganamos todos, pero sobre todo ganan las futuras generaciones, a quienes les debemos un mejor país.
